近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前(qián)后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图(yè)内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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