文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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