导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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