万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(d假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字ǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”<假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字/p>

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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