文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管(gu主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别ǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出(chū)主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别现财务、经营(yín主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别g)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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