万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么strong>

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？