导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàn蒙古女人为什么不能碰g)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)蒙古女人为什么不能碰和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù蒙古女人为什么不能碰)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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