OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储(c结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少hǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价(ji结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少à)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到(dào)租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前(qián)的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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