万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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