文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行(xíng)开设东隅已逝桑榆非晚是什么意思的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)东隅已逝桑榆非晚是什么意思压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修东隅已逝桑榆非晚是什么意思(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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