导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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