导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(z蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗hù)宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗