万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其身？

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