万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效)文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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