近两年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)单反可以带上飞机吗的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zh单反可以带上飞机吗ù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净单反可以带上飞机吗流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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