饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用房源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点(hù)个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注最多的(de)一个话题(tí)，便是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际(jì)收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确(què)具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要(y哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点ào)还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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