万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却(què)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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