万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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