饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最(zuì)多的(de)一(yī)个话题(tí)，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的(de)最(zuì)早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明(míng)确(què)具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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