5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别dì)产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别