文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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