文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数ng>2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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