导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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