OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价(jià)格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了(le)解(jiě)释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层(céng)以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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