近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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