万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(l卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校e)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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