导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么>城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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