文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结(jié)合(hé)稳楼(lóu)也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加(j也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句iā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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