文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(y老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗ù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋(wū)售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗