5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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