OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做华大基因是国企吗好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de华大基因是国企吗)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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