导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(z2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天hèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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