近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可吴亦凡现在在哪里关着(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分吴亦凡现在在哪里关着(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区(吴亦凡现在在哪里关着qū)别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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