近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

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　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价(jià)格mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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