万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的(de)批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōn句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思g)司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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