饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二镇关西是谁，镇关西是谁打死的手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务(wù)内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服(fú)务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的(de)房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对镇关西是谁，镇关西是谁打死的房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家镇关西是谁，镇关西是谁打死的企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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