5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(z也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句ēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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