5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱tóu)资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(d一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱ěng)房企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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