文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思jīng)济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思