5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的(nián)下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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