文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固(gù)定(dìng)处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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