近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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