导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构(gòu)和(hé)动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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