一(yī)线城(chéng)市，也(yě)不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息(xī)在房产(chǎn)圈(quān)刷屏(píng)了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么重要？首先二手房指导价被称(chēng)为“核(hé)弹级(jí)”政策(cè)，其次深圳几乎是(shì)最后一个还在(zài)“认真”实(shí)施这条政策的城(chéng)市(shì)，最后深圳是房(fáng)价前三的核(hé)心城市(shì)。所以，深(shēn)圳的一举一(yī)动都(dōu)具有风(fēng)向标意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析(xī)人(rén)士指出，深圳二手房指(zhǐ)导价如果取消，首先(xiān)有利于(yú)深圳二手(shǒu)房回(huí)暖，然后二手(shǒu)房回暖有利于深圳楼市总体(tǐ)回(huí)暖，最后深圳楼市回暖有利于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的(de)“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手房指导价(jià)”正式结束(shù)。传言称(chēng)：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行(xíng)核定房价以(yǐ)网签备案价和(hé)评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价(jià)真正变(biàn)成了“参考价”。

　　目(mù)前(qián)没有(yǒu)看(kàn)到(dào)官方(fāng)文件。据证券时报(bào)21日(rì)消息(xī)，目(mù)前深圳多家大行表示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要持(chí)续的关注。

　　易(yì)居(jū)研(yán)究院(yuàn)研究总监严跃进认为，本次政策大概率为真，更多(duō)体现为银行贷(dài)款等领域按照新(xīn)的规(guī)则(zé)进(jìn)行，但不(bù)会出台(tái)正式(shì)文件。

　　有时候，有些事情，是不(bù)用发文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口(kǒu)指(zhǐ)导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指导价横空(kōng)出(chū)世。当时，深(shēn)圳一口(kǒu)气公(gōng)布了全市3595个小(xiǎo)区(qū)的参考(kǎo)价，很多(duō)南山、福田、宝安中心区的高(gāo)价(jià)盘，直接按照当时的(de)市场价打了5折、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银行只能按照指导价来计算(suàn)首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉(jué)得厉害，但(dàn)经历了这两年的痛(tòng)苦，才深知(zhī)为啥叫(jiào)做——“核弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万的房(fáng)子，如果不“指导”，可以(yǐ)首付3成(chéng)即300万；如果指导价打七折(zhé)即(jí)700万(wàn)，那么首付(fù)3成210万(wàn)，加(jiā)上(shàng)需要全款支付的(de)部(bù)分，实际(jì)首(shǒu)付去到(dào)了510万，相(xiāng)当于首付5成了(le)（多(duō)给210万首付(fù)）。这直接(jiē)让大批量买家，失去(qù)了购(gòu)房能力，相当于(yú)强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房(fáng)参考价以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚(yà)、西安(ān)、合肥、广州等10多个城市(shì)陆续跟进(jìn)。事(shì)实也确实(shí)证(zhèng)明了，这条政(zhèng)策的(de)“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的(de)统(tǒng)计，实施二手房指导价的10个城市，有8个(gè)挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情(qíng)的(de)影(yǐng)响，二手房更是(shì)惨不忍睹。以(yǐ)2022年12月数(shù)据为例(lì)，全国70个大中城市房(fáng)价(jià)只(zhǐ)有6个同比(bǐ)上(shàng)涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了沉重代价(jià)

　　据深(shēn)圳乐有(yǒu)家研究中心数据显示：成交量(liàng)上，二手房(fáng)指导价出台(tái)当年(nián)，深圳(zhèn)二手住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创近二十(shí)年最低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近(jìn)八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导价发布当月相比，如(rú)今二手(shǒu)房挂牌价低于及接近(jìn)参考价的房源(yuán)占(zhàn)比大幅增(zēng)加。2023年(nián)一季度(dù)，深圳(zhèn)各(gè)区二手房成交TOP10小(xiǎo)区(qū)中，过半成交价低于参考(kǎo)价。

　　只有真(zhēn)实(shí)经历(lì)其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据说(shuō)一位(wèi)码农三年前高杠杆买了2套华(huá)润城，月供(gōng)12万，最终亏损(sǔn)1000万破(pò)产。据媒体(tǐ)推测，如果案(àn)例(lì)属实，买家的实际购房成本高达20万/平(píng)，目(mù)前价格(gé)跌至14万/平(píng)，叠(dié)加这三年的房贷和持有成(chéng)本(běn)，差不(bù)多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一大批(pī)人这(zhè)两年(nián)感受到了太多“心(xīn)酸”。二手房成(chéng)交量创下多年新低，学区房神话不再，房(fáng)产中介的日(rì)子难过，投(tóu)资客(kè)挥泪斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基调(diào)下，2022年以来，实(shí)施了二手房指导价的城市陆陆续续低调退出，目前(qián)只有(yǒu)深圳(zhèn)还(hái)是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最(zuì)近一线城(chéng)市也不端着了(le)。

　　近日(rì)，北(běi)京(jīng)在房山(shān)区试点多子女家庭和职(zhí)住(zhù)平(píng)衡家庭购房(fáng)支持政策(cè)。上海(hǎi)也考虑予以多孩家(jiā)庭在(zài)新房计分制(zhì)度政策上的(de)支持。

　　从最新公布的(de)3月(yuè)份70个大(dà)中城(chéng)市商品住宅销售(shòu)价格(gé)变(biàn)动情(qíng)况来看，广州、深圳的新(xīn)房(fáng)、二手房价格仍(réng)然(rán)是同比去年依然是下(xià)降(jiàng)的。

　　北京、上海已(yǐ)经(jīng)同比增长了，其(qí)他二线(xiàn)城市如杭州、成都、南(nán)京、合肥等城市价(jià)格(gé)都是(shì)同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上面(miàn)可能更急。3月份(fèn)，两(liǎng)部(bù)门(mén)联合发文(wén)，全面(miàn)推动二手(shǒu)房(fáng)“带押(yā)过户”全国实施(shī)，这是一条被广泛好评的新(xīn)政。对(duì)于激活(huó)二手房(fáng)交易(yì)，具有定(dìng)海神针般(bān)的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪(ní)虹近(jìn)日更是指出(chū)：建筑(zhù)业、房地产(相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗chǎn)企业(yè)要(yào)发挥国民经济(jì)“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作(zuò)用。回归(guī)到常(cháng)识，从(cóng)字面理解一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁柱如果不行了，上面不(bù)就塌(tā)了嘛？压舱(cāng)石如(rú)果压不住，小船不(bù)就翻了？

　　也(yě)许(xǔ)，今年扶持楼市的政策，还有(yǒu)一大波正在(zài)路上(shàng)...

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