万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子(zi)每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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