5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。<仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了/p>

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不(bù仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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