一(yī)线城市，也不(bù)端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息(xī)在房(fáng)产圈刷(shuā)屏了。

　　这(zhè)条消(xiāo)息(xī)为什么(me)这(zhè)么重要？首先(xiān)二手房指导价被(bèi)称(chēng)为“核(hé)弹级(jí)”政(zhèng)策，其次(cì)深(shēn)圳几乎是最(zuì)后一(yī)个还在(zài)“认真”实施这条政策的城(chéng)市，最后深圳是房价(jià)前三(sān)的核心城市(shì)。所以，深圳的一(yī)举(jǔ)一动都具(jù)有风(fēng)向标意义(yì)。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深圳二(èr)手(shǒu)房指导价如果取消，首先有利于深(shēn)圳二(èr)手(shǒu)房回暖(nuǎn)，然后二手(shǒu)房回暖有利于深圳楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款(kuǎn)不按官方参考价（指导价），银行(xíng)核定房(fáng)价以网签备案价和评估价(jià)孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价真正变(biàn)成了“参考价”。

　　目(mù)前(qián)没有看到官方(fāng)文件。据证券(quàn)时报21日消息，目前深圳多家大行表(biǎo)示“尚未(wèi)接到正(zhèng)式通知，目(mù)前仍(réng)按(àn)参考价办(bàn)理按揭(jiē)”。所以还(hái)需(xū)要持续的关注。

　　易居(jū)研究院研究总监严跃进(jìn)认为，本次政策大概率为真，更多体(tǐ)现为银(yín)行贷款等领(lǐng)域按照新的规(guī)则进行(xíng)，但不(bù)会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深(shēn)圳楼市二手房(fáng)指导(dǎo)价横(héng)空出世。当时，深(shēn)圳一口气公布了(le)全市(shì)3595个小区的参考价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区的高价(jià)盘(pán)，直接按照当时(shí)的市场价打了5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按照指导价来计(jì)算(suàn)首付、发放贷款。

　　当时(shí)大家还不(bù)觉得厉害(hài)，但经历了这两(liǎng)年的(de)痛苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个(gè)例(lì)子，市场价(jià)1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果(guǒ)指导价打七折即700万，那么首付(fù)3成(chéng)210万，加上需要全(quán)款支(zhī)付的(de)部分，实(shí)际首(shǒu)付去到了510万(wàn)，相当于(yú)首付(fù)5成了（多给210万(wàn)首付）。这直接(jiē)让大批(pī)量(liàng)买(mǎi)家，失去了(le)购(gòu)房(fáng)能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推行二手房参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成(chéng)都(dōu)、三亚、西(xī)安、合肥、广州等10多个城市陆(lù)续跟进。事实也确(què)实证明(míng)了，这条政策的“核弹(dàn)”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的统(tǒng)计，实施二手房指(zhǐ)导(dǎo)价的10个城市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年(nián)受(shòu)到(dào)疫情的影响(xiǎng)，二手房(fáng)更是(shì)惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月数据为(wèi)例，全国70个大中城市(shì)房(fáng)价只有(yǒu)6个同比上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出了沉重代(dài)价

　　据深圳乐有家研究中心(xīn)数据显示：成交量上，二手房指导价出台当年，深圳(zhèn)二(èr)手住宅成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记录，相较2020市(shì)场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格(gé)方面，与二手(shǒu)房指导(dǎo)价发布(bù)当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价(jià)低于及接近参考(kǎo)价(jià)的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区二手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半(bàn)成(chéng)交价低于参考价。

　　只有真(zhēn)实经(jīng)历(lì)其(qí)中的人，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓的(de)新闻不绝于耳(ěr)。

　　据(jù)说一位(wèi)码(mǎ)农三(sān)年前高杠杆买了2套华(huá)润城，月供12万，最终亏损1000万破(pò)产。据(jù)媒体推测，如果(guǒ)案例(lì)属实，买家的实际购房(fáng)成本(běn)高达20万/平，目前价格(gé)跌至14万(wàn)/平，叠加这三年(nián)的房(fáng)贷和持有成本，差不多亏损(sǔn)超千(qiān)万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两年感受(shòu)到了(le)太(tài)多“心酸(suān)”。二手房成交量创(chuàng)下多年新低，学区房神话不再，房产(chǎn)中介的日子难(nán)过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的基调下，2022年(nián)以来，实(shí)施了二手房(fáng)指导价(jià)的城市陆陆(lù)续(xù)续低调退出，目(mù)前只有深(shēn)圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在(zài)房山区试(shì)点多(duō)子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策(cè)。上海也(yě)考虑予以多孩家庭在(zài)新房计分制(zhì)度政策上的支(zhī)持。

　　从最(zuì)新公布的3月(yuè)份(fèn)70个大中城市(shì)商品住宅销售价格变动情况来看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房、二(èr)手(shǒu)房价格仍然是同比去年依(yī)然是下(xià)降(jiàng)的(de)。

　　北京、上海已经(jīng)同比增长了(le)，其他二线城市如杭州、成(chéng)都、南京、合肥等城(chéng)市价格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更急。3月份，两部(bù)门联合(hé)发文(wén)，全面推动二手房“带押过户”全国实施，这是一条被广泛(fàn)好评的新政。对于激活二手房交易，具有定海神针般(bān)的作用。

　　住建部部长倪虹近(jìn)日更是指(zhǐ)出：建筑业、房(fáng)地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石(shí)”作用。回归到常识(shí)，从(cóng)字(zì)面理(lǐ)解一下(xià)病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语这两个词，意思就是——顶(dǐng)梁柱如果不行(xíng)了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻(fān)了？

　　也(yě)许，今年扶(fú)持楼市的政策(cè)，还有一(yī)大(dà)波正在路上...

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