洪灏提醒(xǐng)，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的(de)公(gōng)司出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关(guān)注(zhù)一(yī)下今年房(fáng)地(dì)产的开发资金(jīn)来源(yuán)，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意(yì)给(gěi)房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘(pán)的销(xiāo)售。但今年新房的(de)销(xiāo)售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实(shí)主(zhǔ)要还(hái)是(shì)那些(xiē)有国企背景的(de)房企(qǐ)，民(mín)营房企相(xiāng)对比(bǐ)较困(kùn)难，所以整个行业(yè)出现(xiàn)了(le)一(yī)个(gè)很明显的分(fēn)化(huà)，无论是在(zài)销售(shòu)，还是融(róng)资等各个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景的(de)房企在(zài)资本市场表现(xiàn)相对较好，但没(méi)有国资背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价(jià)大多表现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本优势(shì)，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是行(xíng)业内的最低水(shuǐ)平；利(lì)润(rùn)率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本是(shì)否是行业内最低的；建(jiàn)安成本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的(de)；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重的一(yī)家(jiā)房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能(néng)够(gòu)同时(shí)满(mǎn)足上述(shù)条件的房企(qǐ)并不(bù)多。即便是在国央企中，仍(réng)有部(bù)分(fēn)房企出(chū)现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐(zhú)渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据(jù)整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国央企房企，其(qí)财务指标(biāo)称得(dé)上完全(quán)健康(kāng)的仍是(shì)少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑(yí)又(yòu)进一(yī)步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的(de)预判未来市场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例(lì)，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的(de)净借贷比例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大(dà)举拿地(dì)，净负(fù)债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三(sān)分(fēn)之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也(yě)实现(xiàn)了(le)快速的(de)开盘利用率(lǜ)，预(yù)计今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多(duō)弹药，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线(xiàn)城市，另外一(yī)半也(yě)主要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二(èr)线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到(dào)机(jī)会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率(lǜ)扩张得(dé)太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡(héng)量一家房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激(jī)进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表示(shì)，主要还(hái)是看房企的净负(fù)债率水平，在我看来(lái)，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避公(gōng)司净负债率(lǜ)提高(gāo)到一(yī)个比(bǐ)较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债率持续居(jū)高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策略的(de)同(tóng)时，也(yě)较好地(dì)控制(zhì)了公司的扩张速(sù)度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或具(jù)备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营房(fáng)企，但在各维度的实(shí)际表现上，国(guó)央企确(què)实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样(yàng)，国(guó)央企自然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央企，但(dàn)这也(yě)并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营(yíng)房企同(tóng)样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大(dà)流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有限公司(sī)就长期持(chí)有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公司(sī)的(de)几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地(dì)产市(shì)场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房企的(de)滨江集团(tuán)仍是表现出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的(de)2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度(dù)，滨(bīn)江集团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州的战略(lüè)布局关系(xì)密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来(lái)自(zì)杭(háng)州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的(de)营收比重只占到(dào)近六成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超(chāo)一(yī)倍以上，而近期，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎来(lái)多家机构的集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗g>机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开发(fā)环节与上(shàng)游材料端息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)行业(yè)在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因(yīn)为居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间(jiān)的增加(jiā)，内装更新的需求(qiú)也会越来越(yuè)多。美国过(guò)去的(de)数据(jù)充分(fēn)说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装相关(guān)的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头年内表现的(de)统计(jì)，目(mù)前(qián)暂(zàn)居前(qián)两位的都(dōu)是(shì)来(lái)自家纺赛道的(de)公司(sī)，它们分别是富安娜和(hé)水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主要从事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设(shè)计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌(pái)。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富安(ān)娜(nà)实现营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，能(néng)够发现该股早已成(chéng)为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力(lì)价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据(jù)了(le)半壁江山。需要强调(diào)的(de)是，中欧的两(liǎng)只基(jī)金都是价值派(pài)基(jī)金经(jīng)理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓(cāng)的房(fáng)地(dì)产产业链股票还(hái)有(yǒu)金地集团和(hé)大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的(de)家居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复(fù)苏进程缓慢(màn)等多(duō)因素一度沉(chén)寂，不(bù)过好在困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光，家(jiā)居板块(kuài)中年(nián)内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年(nián)内上涨已经(jīng)超过23％，从(cóng)业(yè)绩(jì)来看(kàn)，无(wú)论是营收还是归(guī)母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的(de)十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的(de)广(guǎng)发策略优(yōu)选和广(guǎng)发安宏回报均增加了(le)持股，而这两只产品也成为志(zhì)邦家(jiā)居十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东中仅(jǐn)有的(de)两只公募(mù)。有意思的(de)是，他似(shì)乎对于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大(dà)流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他(tā)的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越被机(jī)构(gòu)所青睐，不过这类标的(de)大多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前(qián)述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服务不是一(yī)个(gè)高(gāo)毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的(de)是市场(chǎng)化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘(pán)占(zhàn)比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到(dào)期之后，经过两三轮(lún)合(hé)同周期还能(néng)做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易(yì)一(yī)开始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保安(ān)这些固定人员(yuán)成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那么(me)满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度是非常大的。但(dàn)是(shì)该(gāi)公司能在业内(nèi)做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟它(tā)的(de)定位和比(bǐ)较好的服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗