万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(m凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗ù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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