近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投随性是什么意思，女人随性是什么意思资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实随性是什么意思，女人随性是什么意思(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金随性是什么意思，女人随性是什么意思。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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